Headline News

Jembatan Suramadu Menggeliat, Pengembang Tawarkan Tower Superblok Water Front City

Foto: Lahan sedang diurug. surabayaraya.online surabayaraya.online: Setelah hampir sepuluh tahun Jembatan Suramadu dibangun, peru...

Kamis, 01 Juli 2010

Pasar Tambakrejo, Contoh Pembangunan Kembali Yang Gagal

 
Pembangunan kembali pasar yang ludes terbakar maupun untuk peremajaan  selalu dilakukan dengan menggandeng pihak ketiga. Tanpa adanya evaluasi dan survei, pola pembangunan  seperti ini selalu diulang. Terbukti yang paling banyak dirugikan adalah para pedagang lama. Sementara Pemkot tak ada ruginya karena tak mengeluarkan modal sedikitpun dan tetap bisa menarik retribusi kepada para pedagang. Sedangkan pihak investor tetap untung karena dalam penjualan stan harganya sudah dilambungkan setinggi-tingginya.

Salah satu contoh kasus dimana para pedagang dirugikan dengan adanya pola pembangunan yang seperti itu adalah Pasar Tambakrejo. Sejak beroperasi sekitar tahun 2005 hingga kini pasar itu masih terlihat sepi pengunjung. Hasil berjualan selama berjam-jam yang diterima pedagang tak sebanding dengan beaya yang harus dikeluarkan untuk membayar cicilan dan retribusi. Tentu juga tak sebanding dengan kemegahanan dan luasnya bangunan pasar baru yang menjadi satu kesatuan dengan Plaza Kapas Krampung (Kaza). Banyak di antaranya yang berhenti berjualan dan membiarkan stannya tutup dan tak ada aktivitas.

Ini tidak hanya terjadi pada lantai atas saja, tapi juga sebagian besar stan di lantai pertama.Yang terlihat ramai dan mendatangkan keuntungan yang cukup besar tampaknya hanya beberapa stan yang letaknya di depan atau di  dekat pintu masuk sebelah barat saja. Sedangkan stan-stan yang ada di dalam yang kelihatan cukup hidup adalah stan sayur-sayuran, ikan, daging, kue-kue, dan sembako, yang buka pagi sampai siang saja. Itupun mereka harus berbagi pembeli dengan para PKL yang berjualan di jalanan di sekitar pasar. Stan yang lainnya, misalnya untuk sepatu, tas, pakaian, dan lainnya, umumnya sepi pengunjung dan tak lagi dapat memberikan sumber penghasilan yang layak.

Serupa dengan yang menimpa Pasar Tambahrejo, kembarannya Plaza Kapas Krampung yang dulunya bernama East Point juga tak kalah buram nasibnya. Bagian yang dikelola investor ini telah ditinggalkan tenan terbesarnya, Departemen Store Robinson, grup Ramayana, karena sepinya pembeli. Saat ini manajemen baru tengah memutar otak untuk menghidupkan plaza, termasuk dengan mengubah nama. Saat ini belum terlihat tenan besar yang beroperasi.Yang terlihat hanya stan-stan kecil saja.

Paling tidak ada sejumlah kesalahan dalam pembangunan kembali Pasar Tambahrejo paska kebakaran:
1. Melibatkan pihak ketiga untuk membeayai pembangunan. Para investor ini tentu saja masuk menjadi mitra  karena mengharapkan keuntungan besar. Namun pihak investor ini tak mau tahu bahwa kehadirannya harus dibayar mahal oleh para pedagang.
2.Sebelum terbakar, stan yang ada di Pasar Tambahrejo tampak sudah terlalu banyak. Stan-stan yang ada di bagian dalam banyak yang tutup dan tak berfungsi. Dan stan-stan yang ada di lantai 2 rata-rata juga sepi pengunjung. Celakanya dalam pembangunan kembali, jumlah stan malah dilipatgandakan, sebagian untuk pedagang lama, sebagian lagi untuk pedagang baru, dan yang lainnya untuk plaza. Dalam hal ini, yang ada di benak investor hanya ada satu pikiran, bagaimana bisa menjual stan sebanyak-banyaknya sehingga keuntungan bisa berlipatganda. Sedangkan Pemkot hanya berpikir yang penting tak mengeluarkan beaya dan tetap bisa menarik retribusi. Sedangkan di pihak pedagang, karena jumlah stan terlalu banyak, semakin sulit menjual barang dagangannya.
3. Saat ini dunia perdagangan telah banyak berkembang di sepanjang jalan. Karenanya jumlah stan yang terlalu banyak tak cocok lagi untuk bangunan pasar. Apalagi bila tata ruangnya tertutup dan tak banyak lorong-lorong yang cukup luas untuk keluar masuknya kendaraan pengangkut barang seukuran pick-up atau becak untuk bongkar muat barang dagangan. Tata ruang seperti ini penting agar para pembeli tak repot keluar masuk memarkir kendaraan dan mengangkat barang dengan tangan atau dengan geledekan. Kalau pasar yang ada tata ruangnya masih tertutup, maka para pengunjung akan memilih belanja pada kaki lima atau toko-toko yang ada di sepanjang jalan dekat pasar.

Dengan adanya kesulitan yang bakal terjadi kalau pembangunan kembali pasar melibatkan investor, maka solusinya adalah:
1. Pemkot mendanai sendiri pembangunan pasar sehingga soal untung rugi tak terlalu menjadi bahan pertimbangan dalam menetapkan harga jual stan. Selain itu hak kelola harus diberikan dalam jangka panjang, tak seperti sekarang harganya sudah mahal hak kelolanya setiap lima tahun harus diperbarui.
2. Tak ada penambahan stan. Kalau perlu jumlah stan disusutkan tapi luas ruangannya ditambah. Sebab dengan banyak stan mini yang berukuran 2 x 1,5 meter saja, pedagang tak bisa menyetok banyak barang.Sehingga harus lebih sering kulakan dan berakibat membengkaknya beaya operasional dan harga yang lebih mahal.
3.Kualitas bangunan boleh dtingkatkan tapi tak perlu ada pemikiran untuk menambah jumlah stan ataupun penambahan bangunan plaza untuk meningkatkan tata guna lahan. Karena saat ini jumlah plaza dan mal sudah mulai berlebihan sehingga rasanya bagi para pedagang sudah terlalu sulit untuk meraiah keuntungan yang layak.
4. Tata ruang pasar dibuat sedemikian rupa sehingga terdapat banyak lorong yang bisa dilewati  kendaraan barang seperti pick-up atau becak dan bisa berhenti di depan stan.. Ini untuk menanggulangi pesaing dari PKL maupun toko-toko di sekitar pasar.

Akibat pembangunan yang salah arah itu itu banyak para pedagang yang mengalami kebangkrutan. Hasil penelitian Martinus Legowo, FX Sri Sadewo, M. Jacky dari Universitas Airlangga terhadap Pasar Wonokromo dan PasarTambakrejo, menyebutkan, mayoritas pedagang mengalami kondisi stres karena mahalnya stan/kios, iuran sampah, listrik, dan keamanan. Selain itu yang membuat mereka semakin tertekan adalah hilangnya pelanggan yang disebabkan lamanya berjualan di penampungan serta lamanya proses pembangunan pasar.  Hal ini membuat pelanggan beralih ke  pasar lainnya.

Demikian juga pedagang tradisional di Pasar Wonokromo mengeluhkan posisi stan di lantai bawah, dan rata-rata pedagang tradisional di pasar lama mendapat stan di belakang; sehingga membuat mereka tidak dilirik pembeli. Sementara stan strategis justru dikuasai oleh pedagang baru yang memiliki modal besar. Mereka mengalami kebangkrutan, menjual mobil, rumah untuk memenuhi kebutuhan hidup.Pedagang tradisional rata-rata kesulitan membayar uang cicilan bulanan karena sepinya pembeli, hilangnya pelanggan. Ada sebagian kecil pedagang yang masih memiliki pelanggan tetap, sebagian besar sudah tak punya pelanggan. Di Pasar Wonokromo pembeli lebih memilih belanja ke mal di atas kios pedagang tradisional. Sementara di Pasar Tambah Rejo, pembeli beralih ke PKL dan pedagang tradisional di luar Pasar Tambah Rejo yang baru.

Sumber foto: www.skyscrapercity.com

Tidak ada komentar: